הערכת דירות בפרויקטים של פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?

פרויקטים מסוג פינוי ובינוי, הם הגדרה כוללת לכל הפרויקטים במסגרתם הורסים מן היסוד מבני מגורים ישנים ומקימים תחתם מבני מגורים חדשים, כאשר בעלי הזכויות בפרויקט זכאים לדירת מגורים חדשה ומשודרגת תמורת מסירת הזכויות על דירתם הישנה. פרויקטים אלו מהווים כיום כ-10% מסך כל התחלות הבנייה החדשות בישראל, והצפי לשנים הקרובות הוא שביותר ויותר שכונות מגורים ישנות ברחבי הארץ, יחלו תהליכי פינוי ובינוי.

מה היא הערכת דירות בפרויקטים של פינוי ובינוי?

הערכת דירות פינוי בינוי היא פעולה שמאית שמטרתה הערכת שווי הדירות הישנות המיועדות להריסה והערכת שווי הדירות החדשות המתוכננות בפרויקט. הערכת השווי השמאית נחוצה גם לבעלי הזכויות המחזיקים בבעלות על דירת מגורים במבנה המיועד להריסה וגם ליזמי הפרויקט. בשני המקרים, הערכת השווי נועדה לצרכי ניהול משא ומתן בין בעלי הזכויות לבין היזם הפרויקט על שווי התמורה המוענקת להם. חשוב לציין שהערכת שווי הדירות נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה ובהתאם לשיטות שמאות שונות המיועדות לצורך כך, שהנפוצה ביניהן היא גישת ההשוואה.

מה היא גישת השוואה?

גישת ההשוואה היא השיטה הנפוצה ביותר לצרכי הערכת שווי דירות בשוק הנדל"ן למגורים, לרבות מקרים בהם נדרשת הערכת דירות פינוי בינוי. בגישה זו מושם דגש על ניתוח מעמיק ומקיף של עסקאות נדל"ן שונות בשוק הנדל"ן למגורים באזור הסמוך להימצאותם של הנכסים שלגביהם נערכת הבדיקה. במקביל, גישת ההשוואה כוללת בתוכה בדיקות נוספות בכל הנוגע לסביבת הנכס וזאת לצד בדיקות מקיפות לגבי הזכות על הנכס, מצבה הפיזי וכדומה.

האם קיימות בדיקות מיוחדות לצרכי הערכת דירות בפרויקטים של פינוי בינוי?

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, הערכת השווי מתייחסת גם לדירות הישנות במבני המגורים המיועדים להריסה וגם לצרכי הערכת שווי של הדירות החדשות העתידות להיבנות. כפועל יוצא מכך, גישת ההשוואה מתייחסת לדירות הישנות המיועדות להריסה ואילו הערכת השווי לגבי הדירות החדשות נעשית בהתבסס על נתוני המחקר של עסקאות שונות בשוק הנדל"ן למגורים באזור ובהתאם למפרט הטכני של הדירה והתכנון המיועד. כמו כן, מושם דגש על היבטי הפיתוח הסביבתי של הפרויקט, בהתאם לתכנית הפיתוח העירונית ובהתאם לתכנון המוצע על ידי היזם בפרויקט.

הערכת שווי דירות בפרויקטים פינוי בינוי – בצד של היזם

בצד של היזם, הערכת דירות פינוי בינוי, נחוצה לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית לגבי הפרויקט בכללותו, כאשר ממצאי הערכת השווי נועדו בין היתר לצרכי קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. מעבר לכך, הערכת השווי נחוצה לצרכי ניהול משא ומתן אל מול הדיירים בכל הנוגע לגבוה התמורה לה הם זכאים בשיטת מפתח כנגד מפתח ו/או בכל שיטת תגמול אחרת.

הערכת שווי דירות בפינוי בינוי – בצד של בעלי הזכויות

הערכת שווי של הדירות המיועדות להריסה, מומלצת גם לבעלי הזכויות בפרויקט, וזאת לנוכח העובדה שהערכת השווי תהווה בסיס התחלתי לניהול המשא ומתן מול היזם. במקרים אלו, הערכת השווי מתייחסת לכל אחת מהדירות במבני המגורים הישנים המיועדים להריסה, וזאת גם במבני מגורים בהם מבנה הדירות הינו אחיד וזהה. הערכת השווי הפרטנית לכל אחת מהדירות נעשית לנוכח אי – אילו פערים בין הדירות על פי מצבם התחזוקתי וההשקעה שנעשתה בהם לאורך השנים.

בחירת שמאי לצרכי הערכת שווי דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי

הערכת דירות פינוי בינוי, חשוב שתעשה על ידי שמאי מקרקעין המחזיק ברישיון לצרכי עיסוק בתחום זה. מעבר לכך, חשוב לבחור שמאי מקרקעין בעל היכרות מעמיקה שם שוק הנדל"ן למגורים בעיר או באזור בו מתוכנן הפרויקט. כמו כן, חשוב להתייחס להיקף הבדיקות הנערכות על ידי שמאי המקרקעין לצורך הערכת השווי ועל היקף הפרויקטים אותם הוא ליווה כשמאי מלווה בפרויקטים בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט.

במידה וגם אתם נמנים על בעלי הזכויות בפרויקט פינוי בינוי מיועד, אנו ממליצים לכם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין כבר בשלבים המוקדמים ביותר של הפרויקט, וזאת על מנת לאפשר לכל אחד ואחת מביניכם לנהל משא ומתן ענייני בכל הנוגע לגובה התמורה המוענקת לכם על פי שוויה האמיתי של דירת המגורים הישנה המיועדת להריסה. למידע נוסף בנושא צרו איתנו קשר.

קראו גם על: ליווי פיננסי לבניה