מהו דו"ח אפס ? איזה נושאים נכללים בו ומי עורך את הדוח ? לפניכם 5 דברים שחשוב לדעת על דוח אפס
יזמים בענף הנדל"ן המעוניינים לקבל מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי לפרויקט כזה או אחר בו הם מעורבים, נדרשים להכנת דוח אפס אותו בוחן הגוף המממן על מנת לקבל החלטה בדבר מימון הפרויקט.
מהי מטרת הדו"ח?
דו"ח אפס מהווה את האמצעי הנפוץ ביותר לצורך בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן כזה או אחר שלגביו היזם מבקש את המימון. הדו"ח עצמו מתייחס למצבו ההתחלתי של הפרויקט, כאשר מטרת הדוח היא להעריך בצורה המדויקת ביותר את עלויות הקמת הפרויקט ואת השווי הכספי של הפרויקט עם סיומו.
מבנה הדוח והנושאים הנכללים בו ?
דוח אפס הוא למעשה מסמך חוות דעת שממצאיו מאפשרים לגוף הפיננסי לקבל החלטה דבר מתן ליווי פיננסי ליזם העומד מאחורי הפרויקט שלגביו מתייחס הדוח, כאשר הדוח עצמו הוא בעל מבנה קבוע בו מופיעים נושאים שונים הקשורים לפרויקט, וביניהם, תיאור הפרויקט ופרטי הנכס, המצב המשפטי של הנכס, סביבת הנכס, מצבו התכנוני של הנכס, המודל התכנוני המוצע על ידי היזם ונושאים נוספים הקשורים לפרויקט. כלל הנושאים נועדו לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולכן, במקרים מסוימים, מטרת הדוח היא לספק ליזם עצמו ממצאים כלכליים שיאפשרו לו לבחון את הכדאיות הכלכלית שבפרויקט. חשוב לציין שכלל הסעיפים השונים המופיעים בדוח אפס, משלבים בתוכם תתי סעיפים שכל אחד מהם מיושם במסגרת בדיקה מקיפה על ידי עורך הרוח.
בכל דוח אפס מושם דגש על שווי הקרקע ועלויות הבנייה בהתאם לתכנית היזמית המתוכננת בפרויקט, כאשר ההכנסות הצפויות מהפרויקט מהוות מרכיב חשוב גם הוא בבדיקת הכדאיות הכלכלית המהווה חלק בלתי נפרד מכל דוח אפס. באופן זה, גם היזמים העומדים מאחורי הפרויקט וגם מקבלי ההחלטות מטעם הגופים הפיננסיים הנדרשים למימון הפרויקט, יכולים לקבל אינדיקציה ממשית בכל הנוגע לרמת הסיכון הפיננסי הנלווה לייזום הפרויקט.
מי עורך את הדוח?
על עריכתו וניסוחו של דוח אפס אמון שמאי מקרקעין שאת שירותיו שוכר בדרך כלל היזם הנדרש להגשת הדו"ח לגוף הפיננסי. יחד עם זאת, עושים להיות מקרים בהם הגוף הפיננסי הוא זה ששוכר את שירותיו של שמאי המקרקעין לצורך הכנת הדוח. בחירת שמאי מקרקעין לצורך הכנת דוח אפס מומלץ שתעשה בהתאם לניסיון המעשי מקצועי של נותן השירות בתחום שמאות מקרקעין ובהתאם ליכולותיו המקצועיות לערוך דוחות אפס על פי סוג הפרויקט הנדרש. שמאי מקרקעין מנוסה עורך עבורכם את כל הבדיקות המקדימות הנחוצות לצרכי עריכת הדוח וניסוחו, כאשר כל בדיקה אותה הוא מקיים מופיעה ברשימת המקורות המהווה חלק בלתי נפרד מדוחות אפס. למידע נוסף על היקף הבדיקות הנחוצות לכם לצורך הכנת דוחות אפס מומלץ להיוועץ עם שמאי מלווה העוסק ומתמחה בנושא.
האם קיימים סוגים שונים של דוחות אפס?
כפי שציינו לעיל, דוחות אפס הם דוחות מקצועיים המשמשים כמעין חוות דעת מקצועית, ולכן הם בעלי מבנה אחיד וקבוע. יחד עם זאת, הנושאים ותתי הסעיפים המופיעים בדוחות האפס עשויים להשתנות בהתאם לסוג ואופי הפרויקט. כך או אחרת, הגשת דוח אפס נדרשת בכל אותם מקרים בהם היזם נדרש לקבלת מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי לצורך ייזום וביצוע הפרויקט המיועד.
דוחות אפס בפרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית
הבדלים משמעותיים בין דוחות אפס מופיעים בעיקר כאשר נדרשת הכנה של דוח אפס לפרויקט כזה או אחר בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, פרויקטים מסוג פיניו בינוי ופרויקטים מסוג תמ"א 38. במקרים אלו, הדוח חייב לפרט את התנאים אשר הובילו להסכמים הנערכים בין היזם לבין בעלי הזכויות במבנים המיועדים לפרויקט, וזאת תוך התייחסות לענייני מיסוי ומרכיבים נוספים אשר אינם נכללים בדוחות אפס המוגשים לצורך הקמת פרויקטים שאינם בתחום ההתחדשות העירונית.
אחד מההבדלים בין דוח אפס בפרויקט בנייה רגיל לבין דוחות אפס בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בא לידי ביטוי בסעיף ההוצאות הבלתי צפויות בפרויקט. במקרים של פרויקט בנייה רגיל, ההוצאה הממוצעת המוערכת בסעיף זה עומדת על 5% ואילו בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית סעיף זה עומד על 15% וזאת לצד הבדלים נוספים.
