שמאי הדיירים הינו שומר הסף של הדיירים, בפרויקטים של התחדשות עירונית, ותפקידו להבטיח את האינטרסים של בעלי הנכסים בפרויקטים אלו. 

לשמאי הדיירים שלושה תפקידים מרכזיים:

1. ניתוח הכדאיות הכלכלית של המיזם – כמי שמופקד על האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט, מתפקידו לוודא כי הפרויקט הינו כדאי מבחינה כלכלית הן עבור היזם והן עבור בעלי הדירות, וזאת כדי להבטיח שהתמורות שהוצעו לבעלי הנכסים בפרויקט הינן ריאליות וברות מימוש. 
2. טבלת ניקוד  לדירות – תפקידו של השמאי הינו להסדיר את התמורות הראויות ואופן חלוקת הדירות בין היזם לדיירים ובין הדיירים לבין עצמם. הלכה למעשה מקיים השמאי מעניק השמאי ניקוד עבור כל דירה ודירה בפרויקט, על סמך קריטריונים שונים בהם שטח, קומה, כיווני אוויר, מצב הדירה וכיוב', אותן הוא משבץ בטבלת ניקוד על בסיס שוויה של כל דירה.
3. שכר דירה וגובה ערבויות גופי מימון – היבט נוסף בעבודת השמאי עוסק בקביעת גובה שכר הדירה שינתן לבעלי הדירות מרגע פינויים ועד קבלת הדירה החדשה.

בנוסף, מתפקידו לקבוע את גובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מהבנק או הגוף הפיננסי המלווה את הפרויקט.

מומלץ לשלב שמאי דיירים כבר בשלבים הראשונים של המשא ומתן עם יזם הפרויקט, וזאת כדי להבטיח שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. מהניסיון שלנו, ככל והשמאי המייצג את בעלי הדירות יהיה מעורב כבר בשלב הקמת המינהלת/הכנת החוזים ובחינת הצעות היזמים, כך יתרום להבנה הכלכלית של הפרוייקט, יבחן את התמורות הראויות שעל הדיירים לקבל/לדרוש ויוכל לחסוך זמן בקידום הפרוייקט ולסייע ביצירת שקיפות מלאה בתהליך ההתקשרות מול היזם, באופן שימנע חיכוכים ואי הסכמות בהמשך התהליך.

שמאי דיירים, בניגוד לשמאי יזם, נבחר בדרך כלל על ידי נציגות הדיירים. על אף ששכרו משולם על ידי היזם, שמאי הדיירים מחוייב לדיירים ומשמש כשומר הסף שלהם. פרויקטים של התחדשות עירונית הינם פרויקטים מורכבים, במסגרתם מפקידים בעלי הדירות את נכסיהם בידי יזמים פרטיים, לעיתים מבלי שיש להם את הכלים להבין האם התמורה הניתנת להם הינה ראויה. השמאי מבטיח להם גם הגנה על זכויותיהם והתמורות להן הם זכאים, שקיפות מלאה והוגנות בתהליך.

אחד מתפקידיו של השמאי הוא להסדיר את התמורות הראויות בפרויקט ואת אופן חלוקת הדירות. בפרויקטים של פינוי בינוי בשלב שלפני קבלת היתר הבניה, עורך  בדרך כלל שמאי המקרקעין, המלווה את הדיירים ובהסכמת היזם – ״טבלת ניקוד דירות״. טבלה זו בעצם נותנת לכל דירה במתחם ״ציון/ניקוד״ על פי פרמטרים שונים ובהם: רמת גמר, קומה, כיווני אויר וכו׳. כל פרמטר מקבל מקדם שנקבע על ידי השמאי וכך כל דירה קיימת מקבלת ניקוד, ולפי הניקוד מהגבוה לנמוך בוחרים דירה חדשה מה״פול״ דירות שהיזם הקצה לדיירים.