דוח אפס מהווה את אחד מהמסמכים המקצועיים החשובים והכרחיים ביותר עבור כל יזם נדל"ן, וזאת לנוכח חשיבותו של המסמך לצורך קבלת מימון לפרויקט. נכון להיום, כל יזם נדל"ן הנדרש למימון הפרויקט, מחויב בהגשת דו"ח אפס לגוף המממן, כאשר הדו"ח מנוסח על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו לשקף עבור הגוף המממן את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט. ברוב המקרים, הגוף המממן מבסס את החלטתו בדבר מימון הפרויקט בהתאם למצאי הדו"ח. בנוסף, דוח אפס מאפשר ליזמים לקבל אינדיקציה מדויקת בנוגע לעלויות הפרויקט, ובכך, לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ואת גובה המימון הנדרש לו לצרכי ייזום הפרויקט.
מהם הנושאים הנכללים בדו"ח אפס?
דוח אפס הוא מסמך מקצועי בעל מבנה קבוע הכולל בתוכו מספר נושאים שונים אותם ממלא שמאי המקרקעין העורך אותו, כאשר בין יתר הסעיפים המופיעים בדוח תוכלו למצוא:
- מטרת הדו"ח
- תיאור הפרויקט
- פרטי הנכס
- מצב משפטי
- מקורות מידע לצורך עריכת הדוח
- תיאור הסביבה
- תיאור החלקה
- מצב תכנוני
- מודל תכנוני
- שיקולים ועקרונות
- ניתוח כדאיות הפרויקט
חשוב לציין שלגבי כל אחד מהסעיפים המופיעים לעיל, ישנם לא מעט נושאים הנבדקים בכל סעיף, כאשר המטרה העיקרית של כל דוח אפס היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים והתקנות בענף הבנייה, וזאת לצד בדיקת עלויות צפויות והכנסות אופציונאליות, לצד חישוב מדויק של תזרים מזומנים נדרש.
כל דו"ח אפס נועד לצרכי בחינת הפרויקט המיועד במצבו ההתחלתי, ולכן, אין זה משנה גם מדובר בקרקע ריקה המיועדת לבנייה או במבנים קיימים המיועדים לתמ"א 38 וכן דוח אפס פינוי בינוי לפרויקטים מסוג פינוי בינוי. בכל המקרים, מטרת הדוח היא להעריך את העלויות העתידיות של הפרויקט ואת שוויו הכספי הסופי של הפרויקט, ובאופן זה, הדוח מהווה אינדיקציה מדויקת לצורך בדיקת היתכנות כלכלית של הפרויקט עבור כלל המעורבים בו. לצורך הכנת דוחות אפס, שמאי מקרקעין בוחנים את שווי הקרקע ואת עלויות הבנייה בהתאם לסטנדרטים הנקבעים על ידי היזמים, וזאת לצד הערכת שווי הפרויקט עם לאחר השלמתו.
דוחות אפס בפרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית
הצגת דוחות אפס לגופים המממנים נדרשת גם במקרים של פרויקטים בתחום התחדשות העירונית הכוללים בין היתר פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים מסוג פינו בינוי. בנוסף, קיימת חשיבות רבה לעריכת הדוחות לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית עבור היזמים המתעניינים בפרויקט. במקרים אלו, מדובר בדוחות אפס עם מרכיבים נוספים לרשימת הסעיפים המופיעה לעיל, וזאת לנוכח ההוצאות השונות הרלוונטיות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אשר אינן קיימות בפרויקטים אחרים בתחום הבנייה, כגון: עלותו של עורך דין המלווה את הדיירים בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, העלות של מפקח הנדסי לצרכי ליווי הפרויקט וכדומה.
כמו כן, קיים דוח אפס פינוי בינוי במקרים של פרויקט מסוג פינוי בינוי, מחייב התייחסות להסכמים הנערכים בין היזם לבין הדיירים, תוך מתן דגש לצפי מס השבח לו יידרשו הדיירים. כמו כן, נדרשת התייחסות לגבי תשלום השכירות לדיירים לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי של הפרויקט וזאת לצד תשלומים נוספים המוצעים להם כגון: דמי הובלת תכולה לדירות המושכרות ולדירות הקבע בהמשך. לפיכך, דוח אפס לגבי פרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית, כוללים ברוב המקרים סעיף מוגדל של הוצאות בלתי צפויות, בהשוואה לפרויקטים אחרים. בכל פרויקט בנייה רגיל, סעיף זה עומד על כ-5% מעלויות הפרויקט ואילו בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, סעיף הוצאות בלתי צפויות נע בין עשרה ל-15% מעלויות הפרויקט, כאשר הגדלת סעיף זה עשויה להשפיע במידה כזו או אחרת על רווחיות הפרויקט.
שימו לב- כאשר מדברים על פרויקטים בחתום ההתחדשות העירונית, הכנת דוח אפס מיועדת גם לקבוצת בעלי הזכויות בפרויקט, כלומר, לבעלי הדירות במבנה המיועד לתמ"א 38 או לפינוי בינוי, וזאת לצרכי בדיקת היתכנות של הפרויקט ולצרכי ניהול משא ומתן ענייני אל מול היזם.
לסיכום, הכנת דו"ח אפס היא פעולה מקצועית הנדרשת לכלל היזמים העוסקים בשוק הנדל"ן המקומי, גם בפרויקטים חדשים לבנייה וגם בתחום ההתחדשות העירונית. ברוב המקרים, הכנת הדוח נדרשת ליזם לצרכי מימון הפרויקט על ידי גוף בנקאי או חוץ בנקאי, כאשר הדו"ח מהווה אמצעי שיווקי עבור היזמים לצורך השגת המימון הנדרש. יחד עם זאת, גם ללא קשר לצרכי מימון הפרויקט, הכנת דוח אפס מהווה אמצעי מקצועי לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט.
