ליווי פיננסי לבניה מהווה מסגרת עסקית המיועדת לצרכי קבלת מימון פיננסי לצרכי בנייה. מסגרת זו מיועדת גם לסקטור העסקי הכולל בתוכו יזמים וקבלנים הנדרשים לקבלת המימון וגם לסקטור הפרטי המעוניין לבנות את ביתו הפרטי. המסגרת הפיננסית לסקטור הפרטי מוצעת באמצעות הלוואות משכנתא ואילו המסגרת העסקית המוצעת ליזמים היא מסגרת של ליווי סגור באמצעותה הליווי הפיננסי מתייחס אך ורק לפרויקט המיועד שלגביו נדרש המימון באופן מופרד מפעילותו השוטפת של היזם.
מושגי יסוד בתחום
בדומה לכל תחום אחר, גם תחום ליווי פיננסי לבניה כולל בתוכו מספר מושגי יסוד אותם חשוב להכיר. ברשימה שלפניכם, תוכלו למצוא מספר מושגי יסוד עיקריים בתחום.
- שעבוד מקרקעין – שעבוד מדרגה ראשונה של שטח הקרקע בפרויקט נעשה על ידי הגוף המממן לצרכי השבחת הנכס באמצעות ההשקעה הכספית בו.
- שעבוד הפרויקט – הגוף המממן משעבד את כלל הזכויות החוזיות והאחרות הקיימות אצל היזם בפרויקט.
- דוח אפס- דוח חוות דעת המוצג לגוף המממן לצורך קבלת החלטה בדבר הליווי הפיננסי. דוח זה נערך על ידי שמאי מקרקעין מטעמו של הגוף המממן והוא מהווה תכנית עסקית לכל דבר ועניין לגבי הפרויקט המיועד.
- חשבון בנק לפרויקט – כחלק מתנאי הקמת ליווי פיננסי לבניה, הגוף המממן מחייב את היזם לפתוח חשבון בנק נפרד מכלל הפעילות הבנקאית שלו, וזאת לצרכי העברת כספים לפרויקט המיועד לחשבון זה בלבד.
- פיקוח פיננסי – הגוף המממן עוקב באופן מתמיד אחר הפעילות החשבונאית של היזם ומפקח למעשה על כל הצד הפיננסי של הפרויקט, תוך מתן דגש על אופן ניצול התקציב וקצב המכירות בפרויקט.
- פיקוח הנדסי- פיקוח נוסף המיושם על ידי הגוף המממן לצורך מעקב אחר התקדמות הבניה בפרויקט תוך מתן דגש על עמידה בתקנים הנדרשים וכדומה מצידו של היזם.
- פיקוח בנקאי – בנוסף לפיקוח הפיננסי וההנדסי מצידו של הגוף המממן, גוף זה מבצע גם מעקב אחר התקדמות הפרויקט בכל הנוגע למצב האוגליבו ומצבו הפיננסי של היזם.
- אישור חוזים – במסגרת קבלת ליווי פיננסי לבניה, היזם מאפשר לגוף המממן להוות צד מאשר לכל אחד מהחוזים אותם מקיים היזם אל מול גורמים אחרים בהקשר של הפרויקט, לרבות, קבלנים, קבלני משנה, נותני שירותים וכדומה.
- מנגון שחרור כספים – במסגרת תהליך הליווי הפיננסי, הגוף המממן רשאי לקבוע מנגנון כזה או אחר המאפשר העברת כספים לחשבון המיועד ואופן שחרור הכספים מחשבון זה.
- הנפקת ערבויות בהתאם לחוק מכר דירות – הגוף המממן מנפיק ערבות מטמעו עבור הכספים המופקדים בחשבון הפרויקט על ידי רוכשי הדירות הפרויקט, כאשר נסח הערבות מעוגן בחוק מכר דירות.
- אישור נוסח חוזי המכר – בכל חוזה מכר, הגוף המממן מחייב הופעת סעיף בו רוכשי הדירות והיזמן מתחייבים להפקיד את כל התשלומים להם הם נדרשים עבור רכישת הדירה.
ליווי פתוח מול ליווי סגור
כאשר מדברים על ליווי פיננסי לבניה מדברים למעשה על 2 מסגרות עסקיות עיקריות, כאשר הראשונה ביניהן מתייחסת לליווי סגור במסגרתו מוקם חשבון בנק נפרד לכל הפעילות הכלכלית של הפרויקט המיועד. ליווי פתוח הוא למעשה מסגרת ליווי פיננסי ליזמים אשר אינם מחויבים בפתיחת חשבון בנק נפרד לצורך הפרויקט שלגביו ניתן הליווי. רוב מסגרות הליווי נעשות באמצעות ליווי סגור, כאשר רק במקרים מסוימים ניתנת ליזם מסגרת של ליווי פתוח.
כך או אחרת, כל תהליך של ליווי פיננסי לבניה מתחיל בהגשת דוח אפס לידיהם של מקבלי ההחלטות מטעם הגוף המממן. דוח זה הינו בעל מבנה אחיד ובו מופיעים נושאים שונים באמצעותם ניתן להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. ממצאי הדוח מספקים למקבלי ההחלטות את המידע הנדרש להם לצורך קבלת החלטה בדבר מתן ליווי פיננסי לפרויקט, כן או לא.
ברוב המקרים, את שירותיו של שמאי המקרקעין המבצע את בדיקות הרקע לצורך עריכת דוח אפס, שוכר הגוף המממן, אך ישנם לא מעט מקרים בהם היזמים הם אלו הפונים לשמאי מקרקעין לצורך הכנת הדוח, וזאת בעיקר לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית בכל הנוגע להחלת הפרויקט, כן או לא מבחינתם.
רוצים לדעת יותר על שירותי שמאי מקרקעין לצורך הכנת דוח אפס וליווי תהליכי קבלת ליווי פיננסי לבניה, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר עוד היום.
