דוח אפס הוא מסמך כלכלי שמטרתו לבחון את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט נדל"ן כזה או אחר, כאשר הבנק או הגוף הפיננסי, העתיד ללוות את הפרויקט, הוא זה המחייב את היזם, למנות מפקח לצורך עריכת הדו"ח. ברוב המקרים, המפקח הוא שמאי מקרקעין הממונה על ידי הגוף המלווה, כאשר ההחלטה על ליווי הפרויקט מתקבלת בהתאם לממצאי הדו"ח.
מבנה הדו"ח
דוח אפס הוא בעל מבנה קבוע המשלב בתוכו מספר נושאים שונים אותם ממלא שמאי המקרקעין האמון על עריכתו, כאשר בין סעיפיו המרכזיים של הדוח נכללים:
- מטרת חוות הדעת – סעיף זה עוסק בזהות הגורם אשר ביקש את חוות הדעת מטעם שמאי מקרקעין לצורך הגשת דוח אפס ואת הסיבה לעריכתו. כמו כן, נושא זה כולל את הגישה השמאית בה נערך הדוח ואת הסייגים השונים לשימוש בה.
- תיאור הפרויקט – סעיף זה עוסק בתיאור כללי של המבנה ופירוט על התכנון לביצוע, לרבות, מודל תכנוני והיקף המימון הנדרש.
- פרטי הנכס – סעיף זה מציג את פרטי הנכס, לרבות, גוש, חלקה, שטח חלקה, שטח המגרש, מיקום וכדומה.
- מצב משפטי – סעיף זה מציג את כל הזכויות המאושרות לגבי הנכס.
- מקורות מידע – סעיף זה כולל את כל אסמכתאות המידע עליו מתבסס הדוח, לרבות, נוסח טאבו, חוזים וכדומה.
- תיאור הסביבה – בסעיף זה ניתן דגש על תיאור הסביבה של הפרויקט המיועד, לרבות, פירוט על העיר בה עתיד להיבנות הפרויקט, סוגי נכסים בסביבת הפרויקט, דרכי גישה, רמת פיתוח וכדומה.
- תיאור חלקה– סעיף זה מתמקד בתיאור השטח (חלקה) של הפרויקט המיועד, לרבות, שטח כולל, גודל חזיזות, גבולות חלקה וכדומה.
- מצב תכנוני – סעיף זה מתמקד בתיאור התכנית הקיימת על החלקה, לרבות, פירוט התכנית, ייעודה, שימושים, זכויות בנייה וכדומה, וזאת לצד תיאור אפשרויות ומגבלות קיימות, לרבות, התנאים לקבלת היתר בנייה, תשתיות, שטח עיקרי מוגדר, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בנייה וכדומה.
- מודל תכנוני מוצע – סעיף זה מתמקד בבקשה לקבלת היתר בנייה, תוך הגדרת השטחים המתוכננים לבנייה, תמהיל דירות בפרויקט המיועד, מפרט טכני של הדירות, תכנית להרחבת זכויות וכדומה.
- שיקולים ועקרונות – סעיף זה מתמקד בזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, מצב תכנוני, סטטוס ריושי, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק לגבי מחירי הדירות בסביבת הפרויקט וכדומה.
לצד עשרת הסעיפים הנ"ל, בכל דוח אפס נכלל סעיף נוסף בו מוצג ניתוח כדאיות הפרויקט על פי תקציב והוצאות צפויות, תחשיב אגרות, הכנסות בטווח הקצר והארוך. בסעיף זה, מוצגים ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט.
עריכת דוח אפס בהתאם לסוג הפרויקט המיועד
אף על פי שמבנה דוח האפס הינו קבוע ואחיד לגבי כלל הפרויקטים, קיימים הבדלים בתכנים השונים המוצעים בסעיפי הדוח, וזאת על פי סוג הפרויקט. חשוב לציין שעל פי חוק מכר דירות המונהג בישראל מאז שנת 1974, היזמים בפרויקט בינוי כזה או אחר, רשאים לבקש מימון בנקאי לפרויקט בסכומים כאלו ואחרים במידה והם מעניקים בטחונות כגון רישום הערת אזהרה ו/או ערבות בנקאית, וזאת על מנת למנוע מצבים בהם היזמים פושטים את הרגל ומותירים את הדיירים ללא דירה ו/או הכסף.
יחד עם זאת, חשוב לציין שבפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי, בהם הדיירים לא נדרשים לשלם על העבודות בשטח, בפני היזמים עומדים שתי אפשרויות מרכזיות למימון הפרויקט, האחת באמצעות קבלת מימון בנקאי והשנייה במסגרת קבלת מימון מקרנות השקעה. בשני המקרים, היזמים נדרשים להציג דוח אפס לגורם המממן.
חשוב לציין שכל דוח אפס כולל את שווי הקרקע ואת עלויות הבנייה בהתאם לתכנית היזמית, וזאת לצד הגדרת שווי הפרויקט לאחר מועד השלמתו וההכנסות הצפויות. באמצעות דוחות האפס, היזמים מקבלים אומדן על העלות הצפויה להם, כאשר הגוף המלווה מקבל אינדיקציה לגבי רמת הסיכון הכרוכה בהענקת המימון הנדרש. באופן זה, שני הצדדים, היזם מצד אחד והגוף המלווה מצד שני, רואים בדוח אפס אמצעי חשוב ומכריע לגבי בחינת כדאיותו הכלכלית של הפרויקט, ולכן, דוחות אפס מהווים את המסמך הראשוני הנחוץ לכל פרויקט בינוי באשר הוא.
קראו גם על: שמאי פינוי בינוי
