ייצוג דיירים פינוי בינוי באמצעות שמאי מקרקעין, נועד להגן על מלוא האינטרסים של בעלי הזכויות בפרויקט המיועד, ולכן, ההמלצה הרווחת כיום היא לשכור את שירותיו של שמאי מלווה לדיירים כבר בשלבים הראשונים של תכנון הפרויקט.
שירותי שמאי מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי
שירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין לצורך ייצוג דיירים פינוי בינוי כוללים מספר שירותים בעלי משמעות מכרעת בכל הנוגע לשמירה על האינטרסים הכלכליים של כל אחד ואחת מבעלי הזכויות בפרויקט המיועד. בשלב זה, חשוב לציין שעבודתו המקצועית של כל שמאי מקרקעין בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, מבוססת על תקן 21 של מועצת השמאים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. תקן זה נועד בין היתר להסדרת איזון בין כל הצדדים המעורבים בפרויקט, לרבות, היזם, בעלי הזכויות (בעלי הדירות) והרשות התכנונית.
בין השירותים המרכזיים המוצעים לבעלי הזכויות על ידי שמאי מקרקעין לצרכי ליווי הפרויקט נכללים השירותים הבאים:
- בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט – על מנת להגן על מלוא האינטרסים של בעלי הזכויות בפרויקט המיועד, השמאי נדרש לבחון את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ולוודא שמדובר בהיתכנות כלכלית מאוזנת, שמצד אחד שומרת על רווח יזמי בטווח של 30% בממוצע מעלות הפרויקט, ומצד שני, מעניקה לבעלי הזכויות את התמורה המקסימאלית עבור מסירת הזכויות ליזם.
- הערכת שווי דירות – שירות מקצועי של שמאי מקרקעין למטרות ייצוג דיירים פינוי בינוי, מתמקד בהערכת שווי הדירות המיועדות להריסה והערכת שווי הדירות החדשות המתוכננות לבנייה, וזאת לצרכי הסדרת נושא התמורות המוענקות על ידי היזם לדיירים. על מנת להסדיר את הנושא גם מול היזם וגם בין הדיירים לבין עצמם, שמאי מקרקעין עורך טבלת ניקוד לכל אחת מהדירות הישנות בפרויקט המיועד, כאשר דירות בהערכת שווי גבוהה יותר זוכות לניקוד גבוה יותר, דבר המקנה להם זכות בקבלת דירות חדשות בעלות ערך שווי גבוה יותר בהתאמה. באמצעות שיטת ניקוד דירות ניתן למנוע מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם ואף להימנע ממצבים של דייר סרבן המתנגד לפרויקט בגין טענה לתמורה לא שוויונית.
- בחינת תמורות נוספות להן זכאים בעלי הזכויות – בנוסף לתמורה המרכזית המוענקת בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי (דירה חדשה תמורת דירה ישנה), קיימים תמורות נוספות הכוללות בין היתר את גבוה שכר הדירה אותו יקבל כל דייר עד למועד אכלוס הדירה החדשה. גובה שכר הדירה נקבע על ידי שמאי המקרקעין בהתאם לצרכי המגורים של בעלי הזכויות ובהתאם לתעריפי השכירות באזור המגורים הספציפי.
- קביעת גובה הערבויות מצד גופי מימון – שירות נוסף המוצע על ידי שמאי מקרקעין לצרכי ייצוג דיירים בפרויקט מסוג פינוי בינוי הוא קביעת גובה הערבויות אותן צריכים בעלי הזכויות לקבל מהגוף המממן המלווה את הפרויקט.
בחירת שמאי מקרקעין לצרכי ייצוג דיירים בפרויקטים מסוג בינוי ובינוי
בפתח הדברים, נציין את העבודה שעל פי חוק שמאי מקרקעין המונהג בישראל מאז שנת 2001, העיסוק בתחום זה מחייב הזחקת רישיון מטעם משרד המשפטים. לפיכך, בחירת שמאי מקרקעין לצרכי ייצוג דיירים פינוי בינוי חשוב שתעשה בראש ובראשונה בהתאם להסמכה המקצועית של איש המקצוע בתחום.
במקביל, יש להתייחס למספר פרמטרים מרכזיים בתהליך הבחירה כגון:
- ההיכרות המקדימה של שמאי המקרקעין עם תחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט.
- היקף השירותים המקצועיים המוצעים לכם על ידי שמאי המקרקעין לאורך כל שלבי הפרויקט.
- היכרות מעמיקה עם תחום הנדל"ן בעיר המגורים בה מתוכנן הפרויקט – פרמטר זה נועד לצרכי הערכת שווי מדויקת של הדירות הישנות בפרויקט המיועד תוך התבססות על נתוני שוק מכירה בעיר המגורים הספציפית.
מתי מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לצרכי ייצוג?
כפי שציינו בפתיח, קיימת חשיבות רבה לכך שהשמאי המייצג את הדיירים (בעלי הזכויות) בפרויקט פינוי בינוי, יהיה מעורב בתהליך כבר בשלבים הראשונים שלו. לפיכך, לפני כל התקדמות כזו או אחרת במשא ומתן מול היזם, מומלץ לקבוצת הדיירים לפנות לשירותיו של שמאי פינוי בינוי ולבחון יחד עימו את מערובתו בפרויקט. היוועצות מוקדמת עם שמאי מקרעין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, תאפשר גם לכם לקבל החלטות מושכלות כבר בשלבים המוקדמים של המשא ומתן מול היזם.
