פרויקטים מסוג פינוי בינוי מהווים חלק בלתי נפרד מתחום ההתחדשות העירונית, ועל פי הערכות מקצועיות מדובר בעתיד הבנייה של ישראל במהלך העשור הקרוב. כבר היום, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי בכל רחבי הארץ מהווים כ-10% מכלל התחלות הבנייה החדשות, כאשר הצפי הוא לזינוק משמעותי במהלך השנים הקרובות.
פרויקטים מסוג פינוי בינוי נועדו לצרכי פינוי והריסה מן היסוד של מבני מגורים ישנים והקמה של מתחם מגורים מודרני בשטח המיועד עם מספר גדול יותר של יחידות דיור. בפרויקטים אלו, גם היזם העומד מאחורי הפרויקט וגם בעלי הזכויות (בעלי הדירות) במבנים המיועדים, נדרשים לשירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין העוסק ומתמחה בנושא, כאשר שירותיו של שמאי פינוי בינוי מהווים חלק בלתי נפרד מהשירותים המוצעים ליזם ובעלי הזכויות על ידי אנשי מקצוע נוספים לאורך כל שלבי תכנון הפרויקט, וביניהם, עורך דין מקרקעין, מומחה מס שבח, אדריכל וכדומה.
שירותי שמאי מקרקעין לבעלי הזכויות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי
בעלי הזכויות בכל פרויקט פינוי בינוי הם למעשה בעלי הדירות במבני המגורים המיועדים לפינוי והריסה, כאשר תמורת הסכמתם לפרויקט הם מקבלים בתמורה דירת מגורים חדשה ומשודרת יותר במבנה המגורים שייבנה בשטח המיועד. ברוב המקרים, שירותיו של שמאי פינוי בינוי לבעלי הזכויות נועדו לצרכי קביעת שווי הנכסים השונים המצויים במבנה המגורים המיועד לפינוי בינוי, וזאת לצרכי ניהול משא ומתן אל מול היזם בפרויקט. חשוב לציין שלרשות כל דייר המחזיק בבעלות על דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, עומדת הזכות לבחור את זהותו של שמאי המקרקעין לצורך קביעת ערך הכנס המיועד, אך ההמלצה היא להתאגד כקבוצת בעלי זכויות ולשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין אחד שילווה את כל הדיירים. במקרים אלו, שירותיו של שמאי המקרקעין לבעלי הזכויות כוללים שירותים נלווים לשירותי הערכת שווי כל אחד מהנכסים, וביניהם: שירות ייעודי לבירור התמורה המוצעת לכל אחד ואחת מבעלי הזכויות שירות ייעודי לבדיקת תכנית הבינוי המוצעת לדיירים וקביעת ערך הנכס העתידי. שירותים אלו מחזקים כל אחד ואחת מבעלי הזכויות ותורמים לניהול תהליכי המשא ומתן אל מול היזם בכל הנוגע לתמורה לה הם זכאים.
שירותי שמאי מקרקעים ליזמי פרויקטים מסוג פינוי בינוי
שירותיו של שמאי פינוי בינוי לחברות יזמיות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, נועדו אף הם לצרכי הערכת שווי הנכסים הקיימים והערכת שווי הנכסים העתידיים בהתאם לתכנית בינוי כזו או אחרת. בנוסף, השירות מיועד לצרכי פעולות נוספות המהוות חלק בלתי נפרד מכל פרויקט נדל"ן כזה או אחר, לרבות, שירותי בדיקה לצרכי בירור הכדאיות הכלכלית בפרויקט, שירותי הערכת עלויות הריסה ובנייה ושירותי חישוב רווח.
בחירת שמאי מקרקעין בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי – כיצד?
גם עבור בעלי הזכויות ועם עבור החברה היזמית, שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מהווה חלק בלתי נפרד משלבי התכנון של הפרויקט, כאשר לממצאי הבדיקות השונות הנערכות על ידי השמאי ולהערכות שווי הנכסים (הקיימים והעתידיים כאחד), קיים משקל רב בכל הנוגע למימוש הפרויקט. כפועל יוצא מכך, קיימת חשיבות רבה לתהליך בחירת שמאי המקרקעין שילווה אתכם, כחברה יזמית ו/או כבעלי הזכויות בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי.
בחירה מושכלת ונכונה של שמאי פינוי בינוי חייבת להיעשות בהתאם לכל אחד מהפרמטרים המקצועיים הבאים:
- הניסיון המקצועי העומד לרשותו בתחום שמאות מקרקעין
- הידע המקצועי העומד לרשותו בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים מסוג הערכת דירות פינוי בינוי בפרט
- היקף השירותים המקצועיים המוצעים על ידו לכל צד: בעלי הזכויות ו/או החברה היזמית
- גישות השמאות באמצעותן הוא מסתייע לצורך הערכות שווי וקיום הבדיקות הנחוצות
- ההיכרות המקדימה שלו עם תחום עסקאות הנדל"ן באזור הגיאוגרפי הרלוונטי לפרויקט
בנוסף, חשוב להתייחס לרמת השירות והיחס האישי המוצע לכם על ידי השמאי ולנושא הזמינות העומדות לרשותו.
לסיכום, שירותיו של שמאי מקרקעין בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט, כוללים מגוון רחב של שירותים המיועדים גם לבעלי הזכויות במבנים המיועדים לבעלי הזכויות בפרויקט מצד אחד ולחברה היזמית מצד שני. שירותים אלו מחייבים היכרות מעמיקה עם תחום ההתחדשות העירונית מצד השמאי ועם תחום עסקאות הנדל"ן באזור הרלוונטי, ולכן, הבחירה בשמאי כזה או אחר חייבת להיעשות בהתאם לקריטריונים מקצועיים כפי שהם מפורטים לעיל.
