עסקאות קומבינציה בענף הנדל"ן הן סוג של עסקאות חליפין בין בעלי הקרקע לבין יזמים/קבלנים, כאשר בעלי הקרקעות מוכרים את זכויות הבניה לטובת הקמת מבנים לייעודים שונים, ובתמורה לכך, היזמים מעבירים אליהם עם סיום תהליכי הבנייה, אחוז כזה או אחר מהשטחים הבנויים ו/או מספר יחידות דיור, משרדים וכדומה.
עסקאות הקומבינציה מהוות הזדמנות אידיאלית עבור בעלי מקרקעין המחזיקים בזכויות בנייה וממתינים לרגע בו יוחלט על שינוי ייעוד הקרקע על ידי המדינה. ברוב המקרים, עסקאות קומבינציה נערכות לגבי קרקעות המוגדרים כקרקעות חקלאיים, כאשר הקרקע עצמה נרכשת על ידי מספר כזה או אחר של משקיעים הפועלים כגוף אחד לצורך הכשרת הקרקע ומיקסום פוטנציאל הרווח עבורם בעת שינוי ייעוד הקרקע. במצבים אלו, נערך הסכם שיתוף בין כלל המשקיעים וזאת לצרכי הסדרת היחסים ביניהם.
אם כך, מה הם שירותי שמאי מקרקעין לעסקאות קומבינציה?
שירותי שמאי מקרקעין עסקאות קומבינציה נועדו לצרכי הערכת מקדם הקומבינציה בין בעלי הקרקע לבין היזם/קבלן, וזאת בהתאם לתרומתו של כל אחד מהצדדים המעורבים בעסקה. תקפידו של שמאי מקרקעין במסגרת עסקאות קומבינציה הוא להעריך את תרומת הקרקע (שווי) ואת תרומת הבנייה (שווי) ובהתאם לכך לקבוע מה יהיה האחוז מתוך השטח הבנוי שיוקצה לכל אחד מהצדדים המעורבים בעסקה.
חישוב שיעור הקומבינציה – כיצד?
לצורך חישוב שיעור הקומבינציה, כל שמאי מקרקעין עסקאות קומבינציה, בוחר את שיטת החישוב המותאמת ביותר לגבי העסקה המתגבשת בין הצדדים, כאשר בין יתר השיטות המיועדות לצורך כך תוכלו למצוא את השיטה ההנדסית ואת השיטה הכלכלית. לכל אחת מהשיטות יתרונות וחסרונות משלה, כאשר כל אחת מהשיטות מותאמת לשתי השיטות המרכזיות המשמשות לעסקאות קומביצניה: על פי עסקת נטו או על פי עסקת ברוטו.
מה ההבדל בין עסקת נטו לעסקת ברוטו?
בכל עסקת קומבינציה, עומדות בפני בעלי הקרקע, שתי אפשרויות למימוש העסקה, כאשר במקרים מסוימים בעלי הקרקע מעוניינים לחסוך מזמנם ולהימנע מנטילת אחריות בתהליך הבנייה. במקרים אלו, היזם/קבלן לוקח על עצמו את מלוא האחריות לתהליך הבנייה ובין הצדדים נחתם הסכם במסגרת עסקת נטו. במקרים אחרים, בעלי הקרקע מעוניינים לקחת חלק בתהליך הבניה ובכך להשאיר בידם את הזכות להגשת ערר על תשלומי מס שבח והיטל השבחה ובין הצדדים נחתם הסכם במסגרת עסקת ברוטו.
היתרון המרכזי של עסקת נטו בהקשר של עסקאות קומבינציה בא לידי ביטוי בחיסכון בזמן הנדרש מבעלי הקרקע לקחת חלק בתהליכי הבניה. ברוב המקירם, שיטה זו יכולה להתאים לבעלי קרקע שהם גם בעלי ממון היכולים לאפשר לעצמם לוותר על רווח מסוים מתוך העסקה לטובת החיסכון בזמן שנוצר להם. יחד עם זאת, חשוב לציין שלכל עסקת נטו נלווה חיסרון מרכזי אחר והוא טמון בעובדה ששיעור הקומבינציה בין הצדדים נקבע בין היתר מהיטל ההשבחה הצפוי על הפרויקט.
מנגד, בעסקת ברוטו, בעלי הקרקע יכולים למקסם את רווחיהם אך החיסרון המרכזי טמון בעובדה שהם יידרשו להשקיע משאבים שונים לצורך קידום הפרויקט. בעסקת ברוטו, בעל הקרקע נדרש לתכנון מיטבי של תשלומי המס תוך בחינת דרכים שונות לצרכי הקטנת חבות המס.
בשני סוגי העסקאות, כל שמאי מקרקעין עסקאות קומבינציה נדרש להכיר את כל החלופות לצורך הקטנת חבות המס על פי חוק מיסוי מקרקעין לעניין מס שבח ובין היתר השמאי נדרש לבחון את זכאותם של בעלי הקרקע לקבלת פטור ממס שבח מכוח החוק.
בחירת שמאי מקרקעין לעסקאות קומבינציה – מה חשוב לדעת?
המורכבות הנלווית לכל עסקת קומבינציה מחייבת אתכם לבחור שמאי מקרקעין עסקאות קומבינציה בהתאם לכל אחד מהפרמטרים המקצועיים הבאים:
- ניסיון מקצועי בתחום שמאות מקרקעין והיכרות מעמיקה עם תחום עסקאות הקומבינציה
- התמחות מקצועית בליוווי עסקאות קומבינציה בהתאם לכל אחת מהעסקאות הנפוצות: עסקת נטו ועסקת ברוטו
- היכרות מעמיקה עם חוק מיסוי מקרקעין
חשוב לציין שבחירת שמאי מקרקעין במסגרת עסקאות קומבינציה חייב להיעשות בהסכמה מלאה של שני הצדדים המעורבים בעסקה, כאשר השמאי מהווה סמכות בלעדית לצורך קביעת השמאות כאשר הוא נטול אינטרסים כלפי כל אחד מהצדדים המעורבים בעסקה.
למידע נוסף על שירותיו המקצועיים של שמאי מקרקעין במסגרת עסקאות קומבינציה צרו קשר עוד היום עם שמאי מקרקעין לצרכי קבלת ייעוץ מקצועי בנושא.
קראו גם על: שמאי מקרקעין חוות דעת לבית משפט
