דוח אפס הוא דו"ח פיננסי הנערך עבור בנקים או גופים פיננסיים כאלו ואחרים הנדרשים למימון פרויקט נדל"ן בסגר גודל כזה אחר. הדו"ח עצמו נערך על ידי שמאי מקרקעין שאת שירותיו שוכרים הבנקים ו/א והגופים הפיננסיים, אך חשוב לציין שהדו"ח יכול לשמש גם את היזמים עצמם המבקשים את המימון מהבנק או מהגוף הפיננסי שלו הם נדרשים להגיש את הדו"ח.
- דו"ח אפס – מדוע הוא מכונה כך?
עבור כל פרויקט נדל"ן היוצא לדרך באמצעות מימון בנקאי, נערכים דו"חות פיננסיים ברמה השוטפת, מדי חודש לאורך כל תקופת ייזום הפרויקט, ולכן, הדו"ח המקדים לדו"ח החודשי הראשון הממוספר כ-דו"ח מספר 1, מכונה דו"ח אפס. השימוש בדו"ח זה החל להיות נפוץ בישראל מרגע חקיקת חוק מכר הדירות בשנת 1974, ומאז ועד היום, הכנת דוח אפס מהווה חלק בלתי נפרד מכל תכנון פרויקט נדל"ן בסדר גודל כזה או אחר.
חשוב לדעת – הכנתו של דו"ח אפס נועדה אומנם לצרכי הגשת הדו"ח לבנק/גוף פיננסי המלווה, אך ממצאי הדו"ח בהחלט חיוניים וחשובים גם ליזמים העומדים מאחורי הפרויקט על מנת לבחון לעומק את הכדאיות הכלכלית בפרויקט.
- מטרות ועקרונות הדו"ח
מטרת הדו"ח היא לשקף בצורה המדויקת ביותר את העלויות הנלוות לצרכי מימוש הפרויקט מהמצב הקיים ועד לתצורתו הסופית בהתאם לתכנון האדריכלי של היזם העומד מאחורי הפרויקט. בנוסף, הדו"ח מתייחס לרווח העתידי הצפוי ליזם בעקבות מכירת הנכסים בפרויקט. כפועל יוצא מכך, דוח אפס חייב להיערך על ידי שמאי מקרקעין מוביל בתחומו בעל היכרות רבה עם סוגי הפרויקטים השונים בענף הנדל"ן. כמו כן, חשוב לציין שמטרת דוח אפס היא לבחון לעומק את המודל התכנוני המוצע על ידי היזם בהתאם לחוקים והתקנות המופיעים בחוקי התכנון והבניה. כמו כן, חישוב העלויות וההכנסות הצפויות בפרויקט, נועדו לצרכי חישוב מפורט של תזרים המזומנים לו נדרש היזם על מנת לקדם ולייעל את הפרויקט בצורה היעילה והמהירה ביותר. בהתאם לכך, ניתן להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט באופן המדויק ביותר.
- מבנה הדוח
דוחות אפס הן דוחות בעלי מבנה אחיד המורכב ממספר סעיפים הכוללים בין היתר את מטרת הכנת הדוח, תיאור הפרויקט, מקורות המידע לצורך הכנת הדוח, מקורות מידע לצרכי השוואה, השקעה צפויה והכנסות צפויות. סעיפים אלו משלבים בתוכם מגוון רחב של פרמטרים שכל אחד מהם חייב להיות מבוסס על נתונים מדויקים ככל הניתן. להלן מידע כללי על הנושאים המופיעים בסעיפים השונים של הדוח:
- תיאור הפרויקט – בכל דוח אפס נכלל מידע רב ככל הניתן המיועד לתיאור הפרויקט המיועד, לרבות, מגבלות תכנוניות, ייעודי קרקע, היקף זכויות בנייה, שינויים נדרשים בתכנית עיר בניין (תב"ע) ונושאים נוספים הרלוונטיים לצרכי תיאור הפרויקט. כמו כן, בסעיף זה מופיע היקף המימון הנדרש במקרים בהם הדוח נערך לצרכי קבלת מימון בנקאי לפרויקט.
- השקעה צפויה – בסעיף זה מפורטות כל העלויות הנדרשות לצרכי מימוש הפרויקט מתחילתו ועד סופו, לרבות, אגרות, מיסים והיטלים שונים, כאשר סעיף זה מתייחס גם לשינויים העשויים להתרחש בעלויות הבנייה תוך כדי ביצוע הפרויקט.
- רווחיות – סעיף זה מתייחס לשורת הרווח של היזם בהתאם להשקעה הצפויה והערכת שווי הנכסים המיועדים למכירה בפרויקט. סעיף זה רלוונטי גם ליזמים שאינם נדרשים למימון בנקאי לצרכי ייזום הפרויקט, וזאת על מנת לבחון את הכדאיות הכלכלית שבפרויקט.
- דוחות אפס בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית
העלייה המתמדת במיזמי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, הובילה לכך שיותר ויותר דוחות אפס נערכים לטובת פרויקטים מסוג תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ומיזמי פינוי בינוי. עריכת דוח אפס לכל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, נעשית אף היא בהתאם למבנה הדוחות המוגשים לפרויקטים אחרים בתחום הנדל"ן, אך יחד עם זאת, ישנן מספר תוספות בדו"ח באמצעות הסעיפים הבאים: המצב המשפטי של הנכסים שלגביהם בעלי הזכויות מוסרים את זכויותיהם ליזם, המודל התכנוני של הפרויקט בהתאם לתכנית עיר בניין מקומית, ניתוח כדאיות הפרויקט בהתאם לנושאים ייחודים על פי סוג הפרויקט (פינוי בינוי או תמ"א 38): מיסוי מקרקעין, שכר דירה עבור הדיירים לאורך עבודות הפינוי והבינוי בפרויקט, היטל השבחה, עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה וכדומה.
קראו גם על: שמאי מקרקעין חוות דעת לבית משפט
