יזמות נדל"ן הוא תחום רחב היקף המחייב את כלל העוסקים בו לבחון לעומק ובקפידה רבה את צעדיהם לפני כל השקעה יזמית. לצורך כך, יזמי נדל"ן מקיימים סדרה מקיפה של בדיקות שנועדו להעריך בצורה המדויקת ביותר ככל האפשר את הכדאיות הכלכלית בפרויקט נדל"ן כזה או אחר בו הם מתעניינים.
בדיקת כדאיות כלכלית – כיצד?
בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נדל"ן כזה או אחר, יכולה להיעשות ב-2 דרכים עיקריות, האחת באמצעות הכנת דוח אפס והשנייה באמצעות הכנת תכנית עסקית מלאה ומפורטת. בשני המקרים, המטרה היא להעריך בצורה המדויקת ביותר את צפי העלויות הנלוות לפרויקט מהמצב הנוכחי בו הוא נמצא ועד סיום העבודות ואת צפי ההכנסות ממכירת הנכסים בפרויקט. ממצאים אלו נועדו לספק ליזם את התשובה לגבי הכדאיות הכלכלית בפרויקט, ובהתאם לכך, לקבל החלטות בנוגע למעורבותו בפרויקט.
מה הם הפרמטרים הנבדקים?
כל בדיקה הנערכת לצרכי בחינת הכדאיות הכלכלית בפרויקטים בענף הנדל"ן, מתייחסת למספר פרמטרים מרכזיים הכוללים בין היתר את נתוני הנכס, ההיבט התכנוני של הפרויקט, נתוני השוק, עלויות נלוות לאורך כל שלבי הפרויקט ואומדן משוער של ההכנסות בהתאם להערכות שווי. פרמטרים אלו ונוספים נדבקים על ידי שמאי מקרקעין מקצועי העוסק ומתמחה בהערכות שווי ועריכת דוחות אפס ו/או קיום בדיקות כדאיות כלכלית למיזמי נדל"ן כאלו ואחרים.
סוגי עלויות
כל בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נדל"ן כזה או אחר, כוללת בתוכה התייחסות מעמיקה לכל סוגי ההוצאות הנלוות לפרויקט וזאת לצרכי תחשיב משוער של ההוצאות אל מול ההכנסות הצפויות. כאשר בדוקים את העלויות הצפויות בפרויקט, מתייחסים בין היתר לסוגי העלויות הבאות:
- עלויות הקשורות בקרקע ובזכויות הבנייה
- עלויות ישירות על הבנייה
- עלויות מימון
- עלויות נלוות
בסעיף עלויות נלוות נהוג להתייחס בין היתר לעלויות הבאות: תשלום אגרות בניה והיטלי קרקע או פיתוח, תשלום עבור תכנון ויועצים, תשלום עבור חיבור המבנה לתשתיות חשמל, מים וגז, תשלום עבור ניהול ופיקוח הנדסי, עלויות לצרכי פיקוח בנקאי, עלויות משפטיות, עלויות לצרכי שיווק ופרסום הפרויקט (כולל תשלום שכר לאנשי המכירות), וזאת לצד עלויות נלוות נוספות בהתאם לסוג הפרויקט. לדוגמא, בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, העלויות הנלוות כוללת תשלום שכר דירה לבעלי הזכויות לצורך השכרת דירה לאורך כל תקופת עבודות הפינוי והבינוי.
חשוב לדעת – בכל אחד מסוגי העלויות המופיעות בדוח בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נדל"ן כזה או אחר, ניתנת התייחסות לשינויים כאלו ואחרים בתשומות הקשורות לבנייה ובמדד המחירים לצרכן שכל שינוי בו עשוי להשפיע במידה ניכרת על היקף ההוצאות וכפועל יוצא מכך על צפי ההכנסות והאיזון בין השניים.
ממצאי הבדיקה
ממצאי הבדיקה עשויים להשפיע על ההחלטה של היזם בכל הנוגע למימוש תכוניותיו לגבי הפרויקט, כאשר ברוב המקרים, רווח בשיעור של 15% לפחות, בין מרכיב ההוצאות למרכיב ההכנסות בבדיקה, מוביל את רוב היזמים לשקול לחיוב את מעורבותם בפרויקט, כאשר כל רווח הפוחת מ-15% מהווה תמרור אזהרה עבור היזמים בכל הנוגע לכדאיות הכלכלית עבורם להיות מעורבים בפרויקט. במקרים בהם ממצאי הבדיקה מועברים לגוף בנקאי או חוץ בנקאי לצרכי קבלת החלטה בנוגע לליווי מימוני של הפרויקט, הדרישה היא לרווח גדול יותר מ-15 אחוזים וזאת כמקדמי ביטחון למקרים בהם היזם יקלע לבעיית תזרים מזומנים במהלך הפרויקט.
בדיקת כדאיות כלכלית גם לקבוצות רכישה
קבוצות רכישה הן בדרך כלל התאגדות של מספר אנשים פרטיים המעוניינים ליזום יחדיו מיזם כזה או אחר בענף הנדל"ן, ולכן, קיימת חשיבות רבה לכך שהם יקיימו בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט בו הם מתעניינים. במקרים אלו, מומלץ לנציגי קבוצת הרוכשים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוביל בתחום המתמחה בעריכת דוחות אפס וקיום בדיקות כדאיות כלכלית ליזמי נדל"ן. לצורך כך, מומלץ להתייחס לפרמטרים כגון: הוותק המקצועי של שמאי המקרקעין, היקף שירותי הבדיקה המוצעים על ידו, שיטת השמאות בהן הוא עושה שימוש לצרכי הערכות שווי של נכסים, הידע המקצועי של השמאי בפרויקטים שונים בתחום הנדל"ן הזהים לפרויקט המיועד ומתוכנן על ידי קבוצת הרוכשים, וכמובן, השירות והיחס האישי המוצע לנציגות הקבוצה על ידי השמאי לאורך כל שלבי הבדיקה עד לשלב ההסבר המפורט בכל הנוגע לממצאי הבדיקה.
קראו גם על: שמאי דיירים פינוי בינוי
