תחום ההתחדשות העירונית בישראל זוכה בשנים האחרונות להתעניינות הולכת וגוברת מצד מאות אלפי ישראליים המעוניינים לשדרג את איכות חייהם במסגרת החלת פרויקטים מסוג פינוי – בינוי על מבני המגורים הישנים בהם הם מתגוררים.
בפרויקטים אלו, מבנה המגורים הישן נהרס מן היסוד ובמקומו מוקם בנין מגורים מודרני וחדש, כאשר בעלי הזכויות שהם בעלי הדירות במבנה הישן שנהרס זכאים לדירת מגורים חדשה ומשודרגת במבנה החדש. אם גם אתם מצויים בתחילתו של משא ומתן להחלת פרויקט פינוי בינוי באזור מגוריכם, זה הזמן לדעת הכול על האפשרויות העומדות לרשותכם לצורך שמירה על מלוא זכויותיכם כבעלי הזכויות.
לפניכם, 5 דרכים עיקריות באמצעותן תוכלו להגן על זכויותיכם.
- הסתייעו בשירותיו של שמאי מקרקעין – בכל פרויקט פינוי בינוי, קיימת חשיבות רבה לכך שבעלי הזכויות יסתייעו בשירותיהם המקצועיים של אנשי מקצוע, וביניהם, שמאי מקרקעין המתמחה בין היתר במתן שירותי הערכת דירות פינוי ובינוי הנחוצים לצרכי הערכת שווי של כל אחת מהדירות המיועדות לפינוי וזאת לצרכי ניהול משא ומתן אל מול היזם בכל הנוגע לתמורה המגיעה להם. שירות נוסף המוצע לכם על ידי שמאי מקרקעין הוא בדיקת החוזה הנחתם אל מול היזם בהקשר של התמורה המוענקת לכם תמורת מסירת הזכויות והכדאיות הכלכלית.
- בצעו בדיקה מעמיקה בנוגע לזהות היזם – חברות יזמיות בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובפרויקטים מסוג פינוי – בינוי בפרט, חשוב שיהיו חברות מוכרות וידועות שמאחוריהן מספר לא מבוטל של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. חברות אלו נוטלות על עצמן את כל העלויות הגבוהות הנלוות לפרויקט, ולכן, הן חייבות להיות איתניות מבחינה פיננסית.
- דרשו ערבויות מהקבלן – בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי, בדומה לכל פרויקט בינוי אחר, קיים סיכון כזה או אחר שהקבלן יפשוט את הרגל ו/או יפרוש מהפרויקט לנוכח עלויות גבוהות להן הוא נדרש לצרכי השלמת הפרויקט. לפיכך, קיימת חשיבות רבה לקבלת ערבויות מהקבלן שנועדו להבטיח לכם שבמקרים אלו, תוכלו להבטיח את התמורה המובטחת לכם בהתאם לשווי הערכת דירות פינוי ובינוי.
- הסתייעו בשירותיו של עורך דין מקרקעין – בכל פרויקט פינוי בינוי, קיימת חשיבות לשכירת שירותיו של עו"ד מקרקעין לצרכי ליווי משפטי של בעלי הזכויות מהרגע הראשון ועד קבלת מפתח לדירתכם החדשה. הליווי המשפטי נועד להגן על מלוא האינטרסים של בעלי הזכויות בעת חתימה על חוזה מול היזם ולהבטיח לכם את מלוא התמורה לה אתם זכאים על פי החוזה ותנאי ההתקשרות מול היזם.
- גלו מעורבות גבוהה בכל שלבי הפרויקט – בכל פרויקט פינוי בינוי, קיימת חשיבות רבה לכך שכלל בעלי הזכויות יתגשבו כקבוצה אחת אותה ייצגו מספר דיירים בעלי רקע כזה או אחר בתחום הנדל"ן, בתחום המשפטי וכדומה. מעבר לכך, קיימת חשיבות רבה לכך שכל אחד ואחת מבעלי הזכויות יגלה מעורבות גבוהה בכל שלבי הפרויקט ויפנה לדיירים המייצגים אותו בכל נושא ועניין הרלוונטי לגבי הפרויקט.
הערכת שווי דירות – מה חשוב לדעת?
הערכת דירות פינוי ובינוי היא פעולה מקצועית המיושמת על ידי שמאי דיירים פינוי בינוי והיא זהה לכל הערכת שווי דירה. פעולה זו נועדה לצורך קביעת שווי של כל אחת מהדירות המיועדות לפינוי, כאשר הערכת השווי מהווה בסיס לניהול משא ומתן אל מול היזם בכל הנוגע לתמורה העתידית. חשוב לציין שגם במבני מגורים בהם קיימות דירות מגורים בעלות מבנה אחיד ובנות מספר חדרים אחיד, עשויים להיווצר פערים בין הערכת שווי של דירת אחת להערכת שווי של דירת אחרת, וזאת לנוכח מצב הדירה ואופן תחזוקתה לאורך השנים.
הערכת דירות פינוי ובינוי מיושמת גם על ידי היזם בפרויקט, אך חשוב שהיא תעשה באופן פרטי על ידי כל אחד ואחת מבעלי הזכויות וזאת על מנת לנהל משא ומתן אל מול היזם בהתאם להערכת השווי המדויקת של הנכס שבבעלותו. הערכות שווי לגבי דירות מגורים בישראל מיושמות בהתאם לגישת ההשוואה במסגרתה הערכת השווי היא ביחס לעסקאות מכר אחרונות באזור הגיאוגרפי בו ממוקמת הדירה שלגביה אתם מבקשים הערכת שווי, וזאת בשקלול פרמטרים שונים הכוללים בין היתר את מצבה התחזוקתי של הדירה ועוד.
