תחום הליווי הפיננסי לבנייה מתמקד באספקת שירותים בנקאיים ליזמים וקבלנים והוא חולש על כל היבטי האשראי הנחוצים לצרכי השלמת פרויקט הבנייה, לרבות, השלמת הון עצמי, מתן ערבויות, מסגרות אשראי ליזמים וכדומה. ליווי פיננסי לבניה, מוצע גם ליזמים בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת במסגרת מה שמכונה ליווי בנייה סגור המהווה חלופה מלאה למימון הבנקאי המוצע ליזמים. מסגרת הליווי הסגור המוצע ליזם, הליווי הפיננסי מוענק אך ורק לצרכי הבניה בפרויקט ספציפי אחד, כאשר הפרויקט מהווה יחידה עסקית סגורה ומופרדת מכל הפעילות העסקית של היזם.
לפניכם, מספר מושגי יסוד בתחום ליווי פיננסי לבניה במסגרת ליווי סגור ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית
- שעבוד מקרקעין – הגוף המממן מבצע רישום (מדרגה ראשונה) על המקרקעין בפרויקט ובאופן זה כל השקעה בפרויקט משביחה את הנכס המשועבד.
- שעבוד הפרויקט – שעבוד כלל הזכויות החוזיות הקיימות ליזם בפרויקט
- דוח אפס – מסמך פיננסי המיושם על ידי שמאי מקרקעין מטעם הגוף המממן לצורך הערכת שווי ויצירת תכנית עסקית לפרויקט.
- חשבון הפרויקט – חשבון בנק נפרד באמצעותו מועברים כל הכספים הקשורים לפרויקט הספציפי שלגביו ניתן ליווי פיננסי לבניה.
- פיקוח הנדסי – פיקוח מטעם הגוף המממן שמטרתו מעקב ופיקוח הנדסי אחר כל עבודות הבנייה.
- פיקוח פיננסי – פיקוח מטעם הגוף המממן שמטרתו מעקב אחר ניהול התקציב בפרויקט
- פיקוח בנקאי – בנוסף למסגרת הפיקוח הפיננסי, הגוף המממן מבצע מעקב אחר התקדמות הפרויקט ומצבו הפיננסי של היזם בפרויקטים אחרים בהם הוא מעורב.
- אישור חוזים – כל חוזה הקשור לפרויקט על ידי היזם חייב לקבל אישור עקרוני של הגוף המממן.
- שחרור כספים – כל תנועת הכספים בחשבון הפרויקט נעשית בהתאם להסכם הליווי ובהתאם לקצב התקדמות עבודות הבניה בפרויקט.
השלמת הון עצמי
בכל תהליך ליווי פיננסי לבניה בישראל בו מעורב בנק מסחרי, היזם נדרש להון עצמי כתנאי בסיסי לצרכי העמדת מסגרות אשראי ומתן אישור לליווי בנקאי. ההון העצמי של היזם מהווה למעשה מסגרת ביטחון עבור הגוף המממן לצרכי הבטחת חובות של היזם במידת הצורך. ברוב המקרים, ההון העצמי אותו היזם נדרש להעמיד לצרכי קבלת ליווי פיננסי נע בין 20 ל-30 מתקציב הפרויקט עצמו, כאשר השלמת ההון העצמי נדרש על ידי גופים בנקאיים ו/או חוץ בנקאיים גם במקרים והליווי מוענק ליזם על ידי בנק אחר.
שעבוד מדרגה ראשונה
כאשר הגוף המממן משעבד את המקרקעין הוא עושה זאת במסגרת רישום שעבוד מדרגה ראשונה הידוע גם בשם חוב בכיר. המשמעות של השעבוד היא שכל השקעה בפרויקט נועדה לצורך השבחת שווי הנכס המשועבד. במקרים בהם השעבוד הוא על כל הפרויקט, הגוף המממן משעבד את כל הזכויות החוזיות של היזם ובאופן זה משיג שליטה מלאה על ליווי הפרויקט. חשוב לציין שבכל פרויקט מסוג ליווי סגור, היזם פותח חשבון בנק נפרד לפרויקט ורק דרך החשבון הזה עוברים כל הכספים הקשורים לפרוקיט, כאשר גם חשבון הבנק משועבד לגוף המממן.
רגולציה בתחום המימון על הבנייה
כידוע, הפיקוח על הגופים הפיננסיים במדינת ישראל מיושם על ידי גופים ממשלתיים, כאשר מטרת הפיקוח נועדה לצרכי הבטחת יציבותם של הגופים הפיננסים אל מול הסיכונים אליהם הם חשופים בעצם פעילותם. תחום הפיקוח בכל הנוגע להליכי ליווי פיננסי על הבנייה, כולל מגבלה על חבות הלווה, הקצאת הון מול אשראי, מגבלות על יחס אשראי לשווי הבטוחה, פיזור תיק האשראי בהתאם להוראות מדיניות אשראי ומידת סיכון, יחס הון מזערי ואמצעים נוספים המיועדים לצרכי פיקוח על פעילותו של הגוף המממן אל מול היזמים. חשוב לציין שכל פרויקט בנייה מלווה בלא מעט סיכונים ומכיוון שמדובר בסיכונים בעלי משמעות כספית גדולה, הפיקוח מצד המדינה תקף גם ליזמים וגם לגופים הפיננסיים המעניקים ליווי פיננסי לבניה.
לסיכום, מימון בנקאי בתחום הנדל"ן ניתן למגוון רחב של פרויקטים הכוללים בין היתר יזמות רגילה לצרכי בניית מבנים למגורים, יזמות בתחום מחיר למשכן, יזמות בתחום עסקאות קומבינציה ויזמות בתחום ההתחדשות העירונית. כמו כן, המימון הבנקאי מוצב לצרכי נדל"ן מסחרי.
בתחום המימון הפיננסי לבנייה פועלים הגופים הבנקאיים המסחריים לצד גופים מוסדיים כגון חברות ביטוח וחברות חוץ בנקאיות. כמו כן, לרשות היזמים עומדת האפשרות לגיוס הון באמצעות שוק ההון.
