כל פרויקט נדל"ן כזה או אחר מחייב את היזמים המעורבים בו לאיתנות פיננסית המאפשרת להם להשלים את הפרויקט. בחלק גדול מהפרויקטים הנדל"ניים המוקמים בישראל, היזמים העומדים מאחורי הפרויקט, מסתייעים בשירותיהם של גופים מממנים שונים, וזאת לצרכי קבלת ליווי מימוני המאפשר להם להוציא את הפרויקט לפעול ו/או להשלימו.
ברשימת הגופים המממנים העוסקים בתחום המימון ליזמים בענף הנדל"ן, נכללים הגופים הבאים:
- בנקאים מסחריים
- חברות ביטוח
- חברות אשראי
- קרנות מימון
ליווי יזמים בקרנות או ליווי בנקאי או כל גוף חוץ בנקאי אחר העוסק בתחום המימון ליזמים בענף הנדל"ן, מוצע ליזמים באמצעות מסלולי מימון שונים הכוללים בין היתר מסלול אובליגו – בטחונות, מסלול ליווי פיננסי סגור, מסלול הלוואות גישור, מסלול הנפקת אג"ח, מסלול השלמת הון ומסלולי מימון נוספים המחייבים אישור של בנק ישראל.
מה הם התנאים לקבלת ליווי פיננסי?
יזמים הנדרשים לקבלת ליווי פיננסי באמצעות אחד ו/או יותר מהגופים המממנים המופיעים לעיל, נדרשים להגשת דו"ח אפס המשמש תנאי מקדים לקבלת ליווי פיננסי. מעבר לדרישה בהגשת דוח אפס, כל אחד מהגופים המממנים מבצע מגוון רחב של בדיקות בכל הנוגע ליכולותיו הכלכליות של היזם והפרויקט שלגביו נדרש המימון. בדיקות אלו כוללות בין היתר נתונים מדויקים על מחיר הקרקע, עלויות הבנייה, צפי הכנסות וכדומה. לאחר בדיקה מקיפה, מתקבלת החלטה על ליווי יזמים בקרנות או ליווי באמצעות גופים מממנים אחרים, כאשר התנאים המסחריים הנקבעים לצורך מתן המימון והליווי הפיננסי, חייבים לעמוד בדרישות הרגולטור שהוא למעשה בנק ישראל המפקח על המערכת הבנקאית והחוץ בנקאית בישראל.
מהו ליווי בקנות ולמי הוא מיועד?
ליווי יזמים בקרנות הוא תהליך ליווי פיננסי המוצע על ידי קרנות שונות העוסקות ומתמחות בתחומי מימון שונים ליזמים עסקיים בכל תחומי המסחר, השירות והתעשייה. בהקשר של ליווי פיננסי ליזמים בענף הנדל"ן, תהליך ליווי יזמים בקרנות מיועד ליזמים הנדרשים למימון מלא או חלקי של הפרויקט, והוא ניתן בהתאם לתנאים השונים הנדרשים לקבלת ליווי בנקאי ו/או חוץ בנקאי ליזמים בענף הנדל"ן.
שיטות נפוצות למימון נדל"ן
כאשר מדברים על מימון נדל"ן מדברים על שתי שיטות נפוצות, כאשר הראשונה ביניהן ידועה בשם "ליווי סגור" והשנייה "בנייה עצמית". בשיטת הליווי הסגור, הגוף המממן, מלווה את היזמים באופן אקטיבי, כאשר כספי הליווי העומדים לרשות היזמים מופקדים לחשבון בנק סגור המיועד אך ורק לצרכי הפרויקט הספציפי אותו הגוף מלווה. באופן זה, כל התקבולים המתקבלים ממכירת הדירות בפרויקט, מופקדים בחשבון הסגור ובאופן זה הגוף המממן מעורב בצורה מלאה ופעילה, כאשר הגוף המממן ממנה גם מפקח בנייה מטעמו. בשיטה זו, כל זכויות הבנייה וההיתרים אשר ניתנו ליזמים משועבדים לגוף הממומן. מנגד, בשיטת הבנייה העצמית, הגוף המממן אינו מעורב באופן אקטיבי בכל שלבי הפרויקט והוא אינו מתערב בהחלטות היזם ובשיקולים השונים המניעים אותו לקידום הפרויקט. בשיטה זו, הבטוחה לדיירים נעשית באמצעות רישום הערת אזהרה על הנכס.
על פניו, לשיטת הבניה העצמית יתרון מובהק בכל הנוגע לשמירה על עצמאות היזם לאורך כל שלבי הפרויקט, אך היתרונות הנלווים לשיטת הליווי הסגור, וביניהם: קבלת אשראי גבוה יותר מטעם הגוף המממן, גורמת ליותר ויותר יזמים לבחור בשיטה זו על פני שיטת הבנייה העצמית.
חשיבותו של שמאי מקרקעין בתהליך קבלת הליווי הפיננסי
לנוכח הבדיקות המקיפות הנערכות בכל ההיבטים הקשורים לעלויות הקרקע והביטים נוספים הקשורים לענף הנדל"ן, שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין לצורך הערכות שווי ולצורך הגשת דוח אפס לגופים המממנים השונים, מומלצת לכל אחד מהיזמים שביניכם הנדרשים לקבלת מימון פיננסי לפרויקט נדל"ן כזה או אחר. הידע המקצועי של שמאי מקרקעין, יסייע לכם לתכנן לפרטי פרטים את דוח האפס ואת כל ההיבטים הקשורים לעלויות הבנייה, עלויות הקרקע, צפי ההכנסות וכדומה, וכל זאת בהתאם ליישום שיטות שמאות שונות הנדרשות לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית מוקדמת לפרויקטים שונים בענף הנדל"ן. שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין נחוצה לכם גם במקרים בהם מסגרת הליווי היא בנקאית, חוץ בנקאית או מסגרת של ליווי יזמים בקרנות.
למידע נוסף על שירותיו של שמאי מקרקעין ליזמים בתחום הנדל"ן לצורך קבלת מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי צרו איתנו קשר.
