מבחן התמורות הוא הקריטריון המרכזי בכל פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, במסגרתו בעלי הזכויות במבנה המיועד להריסה ובנייה מחדש, בוחנים את כדאיות הפרויקט עבורם. ברוב המקרים, התמונה הניתנת לבעלי הזכויות היא קבלת דירה חדשה בתמורה לדירה הישנה, כאשר גודל הדירה אינו פוחת משטח הדירה הקיימת, לרבות, ההצמדות לדירה כגון: חניה ומחסן. תמורה נוספת הניתנת לבעלי הזכויות כוללת מימון מלא עבור שכר הדין בגין דירתם החלופית עד למועד אכלוסם מחדש במבנה המגורים החדש וזאת לצד מימון מלא של שירותי ההובלה הנחוצים להם לאורך כל הדרך.
אם כך, מהו ניקוד דירות בפרויקט פינוי בינוי?
התמורה המוצעת לבעלי הזכויות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, נקבעת במסגרת הסכם מול היזם בפרויקט, וזאת על סמך המשא ומתן אותו מנהל היזם אל מול בעלי הזכויות כקבוצה. ברוב המקרים, על מנת להגן על מלוא האינטרסים של כל בעלי הזכויות בפרויקט המיועד, מומלץ לכל קבוצת דיירים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, וזאת על מנת להסדיר בין היתר את נושא התמורות בין היזם לדיירים ובין הדיירים לבין עצמם. לצורך כך, שמאי מקרקעין עושה שימוש בשיטת ניקוד דירות שמטרתה לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט המיועד לגבי כל אחד מבעלי הזכויות בהתאם לגודל וסוג הדירה שאת הזכויות עליה הוא נדרש למסור ליזם בפרויקט תמורת התמורה העתידית.
ניקוד דירות – כיצד?
לצורך יישום שיטת ניקוד דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, שמאי המקרקעין המלווה את בעלי הזכויות (בעלי הדירות) בפרויקט המיועד, מגיע פיזית לכל אחת מהדירות המיועדות להריסה וזאת לצרכי מתן הערכת שווי לכל דירה ודירה על בסיס שטחה, כאשר להערכת השווי מתווספים מקדמים רלוונטיים נוספים כגון: הקומה בה ממוקמת הדירה, המצב הפיזי של הדירה, כיווני האוויר בדירה וכדומה.
לצורך הערכת השווי לכל אחת מהדירות, השמאי מבצע פעולה שמאית במסגרתה הוא מחלץ את חלקה היחסי של כל דירה בנפרד על ידי הגדרת האחוז היחס של הדירה ביחס לשווי הכולל של כל הדירות בפרויקט. כפועל יוצא מכך, כלל ששווי הדירה הוא גבוה יותר, כך הדירה מקבלת ניקוד גבוה יותר. על מנת להעריך את התמורה לה זכאי כל בעל דירה בהתאם לנקודות שנצברו לזכותו, השמאי עורך טבלת ניקוד לדירות החדשות הצפויות להיבנות על ידי היזם וזאת על בסיס תמהיל הדירות המתוכנן בפרויקט. באופן זה, ניתן לקבוע את התמורה עתידית על פי הניקוד אותו צברה כל דירה קיימת.
חשוב לציין ששיטת ניקוד דירות מיושמת על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעלי הזכויות, ולכן, היא משקפת בצורה האובייקטיבית ביותר את שווי הנכסים הקיימים. באמצעות שתי טבלאות הניקוד אותן עורך השמאי, ניתן לקבוע את סדר הבחירה של הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות הקיימות, וזאת בהתאם להערכת השווי של הדירות הקיימות והדירות החדשות כאחד.
יתרונות מרכזיים בשיטת ניקוד דירות
לשיטת ניקוד דירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, קיימים לא מעט יתרונות עבור בעלי הזכויות בכל הנוגע לשמירת האינטרסים המשותפים להם, כאשר בין היתרונות המרכזיים לשיטה תוכלו למצוא:
- השיטה נועדה לצרכי הערכת שווי של הנכסים הקיימים בפרויקט המיועד להריסה תוך התייחסות פרטנית לכל דירה ודירה
- השיטה נועדה לצרכי הערכת שווי של הדירות החדשות המוצעות לבעלי הזכויות בתמורה
- השיטה נועדה למנוע מחלוקות בין בעלי הזכויות
- השיטה מאפשרת לבעלי הזכויות להציג קו אחיד לצורך ניהול משא ומתן מול היזם בכל הנוגע לתמורה
- כל דייר רשאי לנהל משא ומתן מול היזם בהתאם לשווי האמיתי של הנכס העומד לרשותו
- שיטת הניקוד תורמת להוגנות בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם
וזאת לצד יתרונות נוספים הנלווים לשכירת שירותיו של שמאי המלווה את בעלי הזכויות מהשלבים הראשונים של הפרויקט אל מול היזם. אם גם אתם מצויים בימים אלו בגיבוש תכוניות לקראת פרויקט פינוי בינוי במבנה בו אתם מתגוררים אנו ממליצים גם לכם לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לצורך מתן הערכת שווי של הנכס העומד לרשותכם באמצעות שיטת ניקוד הדירות וזאת לצד שירותים נוספים המוצעים על ידי שמאי מקרקעין בנושא ליווי וייצוג דיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי.
קראו גם על: בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקטים
