דוח אפס הינו בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט בניה, הנערך לפני תחילת הפרויקט וכתנאי מחייב לקבלת מימון על ידי הבנק או על ידי גופים פיננסים. הדוח, הנערך על ידי שמאי מקרקעין, בוחן את הפרויקט במצבו הראשוני, את העלויות הנדרשות לשם הקמתו וכן את תחזית ההכנסות ממנו, תוך שקלול פרמטרים שונים ובהם הבעלויות על הקרקע, זכויות הבניה, עלויות ההקמה וכן מחירי הדיור. הדוח מהווה אומדן להיתכנות הכלכלית של הפרויקט ומשמש למעשה ביטחונות עבור הגורם הממן באשר ליכולתו של הלווה לפרוע את חובו.

דוח אפס נערך עבור בנקים או גופים פיננסיים כתנאי למתן מימון פרויקטי נדל"ן והוא נועד לשקף את ההיתכנות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ואת יכולתו של הלווה לפרוע את חובו. בנוסף, דוח אפס משמש גם יזמים וקבוצות רכישה, המבקשים לקבל אמדן אודות עלות הפרויקט ולבחון את היתכנותו הכלכלית. דוח אפס הינו אחד המסמכים החשובים ביותר עבור יזמים, והוא מהווה נגזרת של 'חוק מכר הדירות' תשל"ה-1974, המעגן את הכללים לליווי בנקאי להגנה על רוכשי הדירות.

דוח הינו הוא מסמך מקצועי בעל מבנה קבוע הכולל בתוכו מספר נושאים שונים אותם ממלא שמאי המקרקעין העורך אותו, כאשר בין יתר הסעיפים המופיעים בדוח תוכלו למצוא:

1. מטרת חוות הדעת – סעיף זה עוסק בזהות הגורם אשר ביקש את חוות הדעת מטעם שמאי מקרקעין לצורך הגשת דוח אפס ואת הסיבה לעריכתו. כמו כן, נושא זה כולל את הגישה השמאית בה נערך הדוח ואת הסייגים השונים לשימוש בה.
2. תיאור הפרויקט – סעיף זה עוסק בתיאור כללי של המבנה ופירוט על התכנון לביצוע, לרבות, מודל תכנוני והיקף המימון הנדרש.
3. פרטי הנכס –  סעיף זה מציג את פרטי הנכס, לרבות, גוש, חלקה, שטח חלקה, שטח המגרש, מיקום וכדומה.
4. מצב משפטי – סעיף זה מציג את כל הזכויות המאושרות לגבי הנכס.
5. מקורות מידע – סעיף זה כולל את כל אסמכתאות המידע עליו מתבסס הדוח, לרבות, נוסח טאבו, חוזים וכדומה.
6. תיאור הסביבה – בסעיף זה ניתן דגש על תיאור הסביבה של הפרויקט המיועד, לרבות, פירוט על העיר בה עתיד להיבנות הפרויקט, סוגי נכסים בסביבת הפרויקט, דרכי גישה, רמת פיתוח וכדומה.
7. תיאור חלקה– סעיף זה מתמקד בתיאור השטח (חלקה) של הפרויקט המיועד, לרבות, שטח כולל, גודל חזיזות, גבולות חלקה וכדומה.
8. מצב תכנוני – סעיף זה מתמקד בתיאור התוכנית הקיימת על החלקה, לרבות, פירוט התוכנית, ייעודה, שימושים, זכויות בנייה וכדומה, וזאת לצד תיאור אפשרויות ומגבלות קיימות, לרבות, התנאים לקבלת היתר בנייה, תשתיות, שטח עיקרי מוגדר, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בנייה וכדומה.
9. מודל תכנוני מוצע – סעיף זה מתמקד בבקשה לקבלת היתר בנייה, תוך הגדרת השטחים המתוכננים לבנייה, תמהיל דירות בפרויקט המיועד, מפרט טכני של הדירות, תכנית להרחבת זכויות וכדומה.
10. שיקולים ועקרונות – סעיף זה מתמקד בזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, מצב תכנוני, סטטוס רישוי, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק לגבי מחירי הדירות בסביבת הפרויקט וכדומה.

לצד עשרת הסעיפים הנ"ל, בכל דוח אפס נכלל סעיף נוסף בו מוצג ניתוח כדאיות הפרויקט על פי תקציב והוצאות צפויות, תחשיב אגרות, הכנסות בטווח הקצר והארוך. בסעיף זה, מוצגים ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט.

הצגת דוחות אפס לגופים המממנים נדרשת גם במקרים של פרויקטים בתחום התחדשות העירונית , ובהם פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינו בינוי. בנוסף, קיימת חשיבות רבה לעריכת הדוחות לצרכי בדיקת כדאיות כלכלית עבור היזמים המתעניינים בפרויקט. במקרים אלו, מדובר בדוחות אפס עם מרכיבים נוספים לרשימת הסעיפים המופיעה לעיל, וזאת לנוכח ההוצאות השונות הרלוונטיות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אשר אינן קיימות בפרויקטים אחרים בתחום הבנייה, כגון: עלותו של עורך דין המלווה את הדיירים בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, העלות של מפקח הנדסי לצרכי ליווי הפרויקט וכדומה. כמו כן, קיים דוח אפס פינוי בינוי במקרים של פרויקט מסוג פינוי בינוי, מחייב התייחסות להסכמים הנערכים בין היזם לבין הדיירים, תוך מתן דגש לצפי מס השבח לו יידרשו הדיירים. כמו כן, נדרשת התייחסות לגבי תשלום השכירות לדיירים לאורך כל תקופת הפינוי והבינוי של הפרויקט וזאת לצד תשלומים נוספים המוצעים להם כגון: דמי הובלת תכולה לדירות המושכרות ולדירות הקבע בהמשך. לפיכך, דוח אפס לגבי פרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית, כוללים ברוב המקרים סעיף מוגדל של הוצאות בלתי צפויות, בהשוואה לפרויקטים אחרים. בכל פרויקט בנייה רגיל, סעיף זה עומד על כ-5% מעלויות הפרויקט ואילו בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, סעיף הוצאות בלתי צפויות נע בין עשרה ל-15% מעלויות הפרויקט, כאשר הגדלת סעיף זה עשויה להשפיע במידה כזו או אחרת על רווחיות הפרויקט. שימו לב- כאשר מדברים על פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, הכנת דוח אפס מיועדת גם לקבוצת בעלי הזכויות בפרויקט, כלומר, לבעלי הדירות במבנה המיועד לתמ"א 38 או לפינוי בינוי, וזאת לצרכי בדיקת היתכנות של הפרויקט ולצרכי ניהול משא ומתן ענייני אל מול היזם.